Służebność przesyłu jest jednym z najważniejszych zagadnień, z jakimi spotykam się w ramach prawa nieruchomości. Wielu właścicieli dowiaduje się dopiero po latach, że linie energetyczne, gazociągi, światłowody czy inne urządzenia przesyłowe posadowione na ich działce nie tylko ograniczają możliwość zabudowy i obniżają wartość nieruchomości, ale również stanowią podstawę do uzyskania znacznego wynagrodzenia – często nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych lub więcej.
Co szczególnie istotne, nawet jeśli urządzenia znajdują się na działce „od zawsze”, a przedsiębiorstwo powołuje się na zasiedzenie, właściciel wciąż ma bardzo silne narzędzia prawne, aby uzyskać należną rekompensatę. Potwierdza to m.in. przełomowy wyrok Trybunału Konstytucyjnego P 10/16, który jednoznacznie wzmacnia pozycję właścicieli w sporach z przedsiębiorstwami przesyłowymi.
W niniejszym artykule przedstawiam:
- czym jest służebność przesyłu i jakie roszczenia przysługują właścicielowi,
- jak wygląda procedura dochodzenia wynagrodzenia,
- jak orzecznictwo – w tym TK P 10/16 – wzmacnia prawa właścicieli,
- dlaczego wsparcie doświadczonego adwokata specjalizującego się w prawie nieruchomości pozwala uzyskać zdecydowanie wyższe kwoty.
Czym jest służebność przesyłu?
Służebność przesyłu (art. 305¹–305⁴ k.c.) to prawo przedsiębiorstwa do korzystania z cudzej nieruchomości w zakresie niezbędnym do budowy i eksploatacji urządzeń przesyłowych. Obejmuje to m.in.:
- linie napowietrzne i kablowe,
- gazociągi,
- wodociągi i kanalizację,
- światłowody,
- ciepłociągi,
- stacje transformatorowe.
Wprowadzenie tych urządzeń to zawsze ingerencja w prawo własności. Z tego powodu – zgodnie z zasadami prawo nieruchomości – właścicielowi należy się ekwiwalentne i realne wynagrodzenie, uwzględniające wartość gruntu, poziom ograniczeń i spadek wartości nieruchomości.
Wynagrodzenie za służebność przesyłu – ile można uzyskać?
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu może być bardzo wysokie – zwłaszcza gdy urządzenia przebiegają przez znaczną część działki, utrudniają zabudowę lub dotyczą infrastruktury wysokiego napięcia czy gazociągów wysokiego ciśnienia.
Pod uwagę bierze się m.in.:
- realny spadek wartości nieruchomości,
- ograniczenia inwestycyjne,
- powierzchnię zajętą przez urządzenia,
- rodzaj pasa technologicznego i eksploatacyjnego,
- istniejące zagrożenia i uciążliwości.
W praktyce wiele osób, działając samodzielnie, akceptuje kwoty wielokrotnie niższe, niż należne. Tymczasem profesjonalna analiza i reprezentacja prawna pozwala osiągnąć wyniki, o które właściciele często nie podejrzewają, że są możliwe.
Jeżeli przedsiębiorstwo korzystało z nieruchomości bez umowy, właściciel może dodatkowo żądać:
- wynagrodzenia za bezumowne korzystanie nawet za kilka lat wstecz,
- odszkodowania za szkody wywołane posadowieniem urządzeń.
To często przekłada się na dziesiątki tysięcy złotych dodatkowych roszczeń.
Kiedy właściciel może domagać się zapłaty?
Najczęstsze przypadki to:
- Brak jakiejkolwiek umowy z przedsiębiorstwem
To sytuacja spotykana w ogromnej liczbie nieruchomości – urządzenia są, ale nikt nigdy nie wypłacił wynagrodzenia.
- Urządzenia posadowione bez zgody właściciela
Dotyczy to zwłaszcza instalacji budowanych w latach 70., 80. i 90. XX wieku.
- Przedsiębiorstwo powołuje się na zasiedzenie
W praktyce wiele takich twierdzeń można skutecznie podważyć. Aktualna linia orzecznicza, określona wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego, całkowicie zmieni podejście Sądów do zarzutów przedawnienia.
- Bezumowne korzystanie
Daje to możliwość dochodzenia znacznych kwot za okres minionych lat, kiedy przedsiębiorstwo korzystało z działki bez żadnej umowy i obowiązku ponoszenia kosztów.
Znaczenie wyroku TK P 10/16 – przełom dla właścicieli
Trybunał Konstytucyjny w wyroku P 10/16 wyraźnie wskazał, że:
- właściciel nieruchomości musi być realnie chroniony,
- wynagrodzenie za służebność nie może być symboliczne, lecz adekwatne,
- przedsiębiorstwa przesyłowe nie mogą korzystać z cudzej nieruchomości „za darmo”,
- wątpliwości interpretacyjne nie mogą działać na niekorzyść właściciela,
- zasiedzenie nie może stać się narzędziem obejścia ochrony prawa własności.
Orzeczenie to znacząco poprawiło pozycję procesową właścicieli i stało się jednym z fundamentów skutecznej walki o wysokie wynagrodzenia. W praktyce kancelarie zajmujące się prawem nieruchomości niejednokrotnie uzyskują dzięki temu rozstrzygnięciu sumy przekraczające pierwotne propozycje przedsiębiorstw nawet kilkukrotnie.
Jak przebiega procedura dochodzenia wynagrodzenia?
- Analiza stanu prawnego i technicznego
Najpierw ustala się:
- brak tytułu prawnego do korzystania z części nieruchomości zajętej pod urządzenia przesyłowe,
- faktyczny przebieg urządzeń,
- zakres ingerencji w nieruchomość.
To etap, który często przesądza o powodzeniu sprawy.
- Profesjonalne negocjacje z przedsiębiorstwem przesyłowym
Dzięki doświadczeniu w prowadzeniu takich spraw można uzyskać znacznie korzystniejsze propozycje niż te, które przedsiębiorstwa składają osobom działającym samodzielnie.
- Opinia rzeczoznawcy majątkowego
Odpowiednio przygotowana opinia znacząco zwiększa szanse na uzyskanie wysokiego wynagrodzenia.
- Wniosek do sądu
Jeżeli przedsiębiorstwo odmawia zapłaty – sprawa kierowana jest do sądu. Sąd ustala:
- dokładny zakres służebności,
- wysokość wynagrodzenia (często znacznie wyższą niż propozycje negocjacyjne przedsiębiorców),
- zasady korzystania z nieruchomości.
- Roszczenia o bezumowne korzystanie
To dodatkowy element pozwalający uzyskać jeszcze wyższe świadczenia. Jest to wynagrodzenie za to, że dotychczas przedsiębiorstwo korzystało z nieruchomości bez tytułu prawnego.
Dlaczego warto działać z pomocą adwokata?
Sprawy o służebność przesyłu należą do jednych z najbardziej złożonych w prawie nieruchomości. Przedsiębiorstwa przesyłowe dysponują własnymi działami prawnymi i rzeczoznawcami – działając samodzielnie, właściciele nieruchomości zwykle znajdują się na słabszej pozycji negocjacyjnej.
Korzystając z pomocy kancelarii, zyskujesz:
- profesjonalną analizę sytuacji prawnej,
- wsparcie w negocjacjach z przedsiębiorstwem,
- rzetelne przygotowanie roszczeń,
- możliwość uzyskania wyższego wynagrodzenia,
- pełną reprezentację przed sądem,
- ochronę przed nieuzasadnionym zasiedzeniem.
Podsumowanie – jakie świadczenia przysługują właścicielowi?
Właściciel nieruchomości obciążonej urządzeniami przesyłowymi może żądać:
- wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu,
- wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości,
- odszkodowania za spadek wartości nieruchomości,
- ochrony przed zasiedzeniem,
- w wyjątkowych sytuacjach – usunięcia urządzeń.
Jeśli działasz świadomie i z profesjonalnym wsparciem, masz realną szansę na uzyskanie bardzo wysokiego wynagrodzenia.
Chcesz sprawdzić, ile możesz zyskać? Skontaktuj się z kancelarią
Jeżeli przez Twoją nieruchomość przebiegają linie energetyczne, gazociąg, światłowód lub inne urządzenia przesyłowe – istnieje bardzo duże prawdopodobieństwo, że możesz uzyskać wysokie wynagrodzenie.
Zapraszam do kontaktu : adwokat.obaz@gmail.com
lub +48 501 183 436
Przeanalizuję Twoją sytuację i przedstawię konkretne możliwości działania. Sprawy z zakresu prawo nieruchomości prowadzę kompleksowo – od analizy, przez negocjacje, aż po skuteczne postępowania sądowe.
To dobry moment, by zacząć – im szybciej podejmiesz działania, tym większa szansa na uzyskanie maksymalnego wynagrodzenia.